في كتابه الشهير “الكأس المقدسة للاقتصاد الكلي“الكأس المقدسة للاقتصاد الكلي” يقدم ريتشارد كو تحليلا متعمقا لكيفية تطور الفقاعات الاقتصادية وتأثيرها على الاقتصاد العالمي.
وفي استعراض الدروس المستفادة من “الركود الكبير” في اليابان، يركز كو بشكل خاص على “الفقاعة العقارية” التي حدثت في هذا البلد خلال تسعينيات القرن الماضي، ويقدم مقارنة مع الأزمات العقارية التي حدثت في الولايات المتحدة وأوروبا. أوروبا في بداية القرن الحادي والعشرين.
يعتبر القطاع العقاري القلب النابض لأي اقتصاد في العالم، وله تأثير كبير على النمو الاقتصادي وخلق فرص العمل وتحقيق الاستقرار المالي وتلبية الاحتياجات الأساسية للمجتمع.
لعرض المزيد من المواضيع والتقارير في صفحة تحديدات الأرقام
يتأثر القطاع العقاري بشكل كبير بعوامل اقتصادية متعددة، مثل التضخم وأسعار الفائدة. وتلعب هذه العوامل دوراً حيوياً في تحديد الطلب على العقارات، وتكاليف التمويل، وأسعار العقارات بشكل عام.
ويوضح الكتاب أن النمو الاقتصادي غير المستدام القائم على الأصول المتضخمة هو ما يؤدي في النهاية إلى “فقاعات” تؤدي إلى ركود عميق بعد انفجارها..
هل الفقاعة على وشك الاختفاء؟
ومع قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية بمقدار 50 نقطة أساس في الثامن عشر من سبتمبر/أيلول، وهو التخفيض الأول منذ أكثر من أربع سنوات، يبدو أن الرحلة المبالغ فيها لأسعار العقارات تقترب من نهايتها.
على الرغم من استمرار المخزون العقاري في الولايات المتحدة في الزيادة وانخفاض مستويات الرهن العقاري مقارنة بالعام الماضي، إلا أن أسعار المنازل تواصل تحطيم الأرقام القياسية. وبالتالي، من المرجح أن ينتظر العديد من المشترين المزيد من الانخفاض في الأسعار لتحسين القدرة على تحمل التكاليف، لكن الخبراء يحذرون من الانتظار لفترة طويلة..
وقالت ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في برايت إم إل إس: “الضغط الصعودي على أسعار المنازل يجعل سوق الإسكان الحالي هو أغلى سوق في التاريخ”، متوقعة أن تنخفض أسعار المنازل خلال الشهر الأخير من عام 2024 وسط زيادة المخزون.
لكي تنكمش فقاعة العقارات، كما يقول كيث جامبينجر، نائب رئيس إحدى شركات الرهن العقاري عبر الإنترنت، يجب أن يرتفع مخزون المنازل المعروضة للبيع بشكل أكبر.
وأضاف أن “هذا المخزون الإضافي من شأنه أن يخفف الضغوط المتصاعدة على أسعار المساكن، أو يستقرها وربما يدفعها للتخلي عن مستويات الذروة”.
المدن الأكثر عرضة لخطر الفقاعة
وانخفض خطر فقاعات الإسكان في 25 مدينة حول العالم بشكل طفيف في المتوسط للعام الثاني على التوالي، بحسب تقرير المؤشر. UBS فقاعة العقارات العالمية صدر مؤخرا عن بنك UBS.
ومن منظور إقليمي، تراجعت توقعات الفقاعة الإجمالية بشكل أكبر في أوروبا، وظلت مستقرة في منطقة آسيا والمحيط الهادئ، وازدادت في الولايات المتحدة.
المدن الأكثر عرضة لخطر الفقاعة العقارية
|
||||||
تصنيف
|
|
مدينة
|
|
درجة المخاطرة
|
|
معدل الزيادة في أسعار العقارات
(مقارنة بالعام الماضي)
|
1
|
|
ميامي
|
|
1.79
|
|
7.4%
|
2
|
|
طوكيو
|
|
1.67
|
|
5.6%
|
3
|
|
زيوريخ
|
|
1.51
|
|
%2.4
|
4
|
|
لوس أنجلوس
|
|
1.17
|
|
%1.4
|
5
|
|
تورنتو
|
|
1.03
|
|
-0.7%
|
6
|
|
جنيف
|
|
1.00
|
|
-0.2%
|
7
|
|
أمستردام
|
|
0.98
|
|
6.9%
|
8
|
|
سيدني
|
|
0.78
|
|
%1.7
|
9
|
|
بوسطن
|
|
0.78
|
|
%1.1
|
10
|
|
فانكوفر
|
|
0.77
|
|
5.5%
|
وتصنف ميامي الآن من بين المدن الأكثر عرضة للفقاعة العقارية، ويرى التقرير أن هناك مخاطر كبيرة لحدوث فقاعة عقارية تحدث أيضا في طوكيو وزيوريخ، على الرغم من الانخفاض الكبير في الفرص مقارنة بالعام الماضي.
وبحسب التقرير، فإن هناك أيضاً خطراً كبيراً بحدوث فقاعة أسعار المساكن في لوس أنجلوس وتورونتو وجنيف، في حين سجلت مدن مثل أمستردام وسيدني وبوسطن خطراً معتدلاً، وسجلت دبي أقوى زيادة في درجة الفقاعة. المخاطر بين جميع المدن التي حللها المؤشر، على الرغم من تسجيلها مرتبة منخفضة (المركز 14) في قائمة المدن. الأكثر عرضة للفقاعة العقارية.
ووفقا للمؤشر، فإن خطر حدوث فقاعة عقارية منخفض في سان فرانسيسكو ونيويورك.
وفي أوروبا، تندرج لندن وباريس وستوكهولم وميلانو أيضًا ضمن فئة المخاطر المنخفضة، بعد مزيد من الانخفاضات في درجة المؤشر.
ويشير التقرير إلى أن أسعار المساكن المعدلة حسب التضخم في المدن التي تم تحليلها أقل بنحو 15% في المتوسط مقارنة بما كانت عليه في منتصف عام 2022، عندما بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع عالميًا.
وذكر أن المدن التي سجلت أقوى تصحيحات الأسعار هي تلك التي أظهرت مخاطر عالية لحدوث فقاعة عقارية في السنوات السابقة.
والأسعار الحقيقية في فرانكفورت وميونيخ وستوكهولم وهونج كونج وباريس أقل بنحو 20% أو أكثر من ذروتها بعد الوباء.
وفي المقابل، استمرت أسعار المساكن في الارتفاع في المواقع المرغوبة مثل دبي وميامي.
كما ارتفعت الأسعار الحقيقية في بعض المدن التي تعاني من نقص واضح في المساكن، مثل فانكوفر وسيدني ومدريد، بأكثر من 5% مقارنة بالعام الماضي.
توقعات العام المقبل
وبطبيعة الحال، لكي تنخفض أسعار العقارات، فلابد أن تهدأ أسعار الرهن العقاري في المقابل، وهو ما يبدو واعداً نظراً للانخفاضات الأخيرة ورحلة بنك الاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة منذ سبتمبر الماضي.
وتتبع أسعار الرهن العقاري بشكل غير مباشر سعر الفائدة الرئيسي الذي تستخدمه البنوك كدليل للإقراض، ومع ارتفاع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية إلى أعلى مستوى له منذ أكثر من عقدين من الزمن، شعر المقترضون بصعوبة تحمل تكاليف السكن..
وكان متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما أقل من 7٪ منذ الأسبوع الأول من يونيو، وانخفض إلى 6.08٪ في الأسبوع المنتهي في 22 سبتمبر..
ومع ذلك، لا يرى العديد من المحللين أن هذا يحدث بسرعة كبيرة، على الرغم من الاتجاه في انخفاض معدلات الرهن العقاري، ويتوقع كيث جامبينجر، نائب الرئيس في إحدى شركات الرهن العقاري عبر الإنترنت، أن الانخفاض السريع في الأسعار سيؤدي إلى زيادة الطلب على الإسكان، وهو ما قد يؤدي إلى… سيؤدي ذلك إلى محو أي فائض في العرض، مما يؤدي إلى انتعاش أسعار العقارات مرة أخرى.
أما بالنسبة لعام 2025، فيقول جامبينجر إنه من السابق لأوانه معرفة ما إذا كان سوق الإسكان سيكون في توازن أفضل أم لا، وكم ستنخفض معدلات الرهن العقاري، وكيف ستتفاعل أسعار المنازل مع إطلاق العنان للطلب المكبوت..
وأضاف: “أعتقد أن عام 2025 سيكون عامًا أفضل للإسكان، لكنه ليس عامًا رائعًا”، مضيفًا أن “القدرة على تحمل التكاليف لن تتحسن كثيرًا، حتى مع انخفاض معدلات الرهن العقاري”.
سيف ذو حدين
وفي أواخر التسعينيات وأوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، شهدت سوق العقارات الأميركية نمواً هائلاً، وارتفعت أسعار المساكن بوتيرة غير مسبوقة، حيث كانت القروض العقارية متاحة بسهولة حتى للأفراد الذين لا يستطيعون عادة تحملها.
وشكل توافر السيولة العالية نتيجة للسياسات النقدية الميسرة وانتشار القروض عالية المخاطر جزءا أساسيا من هذا النمو غير المستدام..
وكانت السمة الرئيسية لهذه الفقاعة هي توريق ديون الرهن العقاري، حيث قامت البنوك بتجميع الرهن العقاري وبيعها كأوراق مالية، مما سمح للمخاطر بالانتشار عبر النظام المالي.
ومع تباطؤ سوق العقارات في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، بدأ الانهيار مع انخفاض أسعار المساكن بشكل كبير، ووجد الملايين من أصحاب المنازل أنفسهم في وضع “الديون الزائدة”، حيث كانت قيمة قروضهم أعلى من قيمة منازلهم ..
وكان انفجار هذه الفقاعة هو السبب الرئيسي للأزمة المالية العالمية عام 2008، إذ تسببت في إفلاس العديد من المؤسسات المالية الكبرى مثل ليمان براذرز، وأدت إلى ركود اقتصادي استمر عدة سنوات.
ومن المرجح أن يتكرر هذا السيناريو في الوقت الحاضر. وفي ظل توقعات بتخفيض أسعار الفائدة العام المقبل، إذ تشير التوقعات إلى وصولها إلى نحو 4% عام 2025، فمن المرجح أيضاً أن يتراجع متوسط الرهن العقاري، وبالتالي يرتفع عدد من يشترون المنازل عن طريق القروض.
وتشكل الفقاعات العقارية في أميركا وأوروبا أمثلة واضحة على مخاطر التمويل غير المسؤول والاعتماد على النمو الاقتصادي القائم على الأصول.
وفي نهاية المطاف، تؤدي هذه الفقاعات إلى فترات من الركود العميق والانكماش الاقتصادي.
وتؤكد الدروس المستفادة من هذه الأزمات أهمية التنظيم المالي الدقيق وضمان معايير قوية للتمويل المستدام، بالإضافة إلى مراقبة النمو الاقتصادي غير المتوازن لتجنب تكرار مثل هذه الأزمات..
المصادر: أرقام- الكأس المقدسة للاقتصاد الكلي– وزارة العدل الأمريكية – رويترز – فوربس – بنك يو بي إس